5月19日，沪、深证券交易所陆续披露了9只基础设施公募REITs的相关公告。5月31日，第一批公募REITs正式开售，仅一天时间即售罄，募集资金超过300亿元，超募15倍，一时间成为当下最为火爆的公募基金产品。
那么到底什么是公募REITs？本次9只基础设施公募REITs预期收益情况如何？有哪些风险需要注意？本期金融知识小讲堂将再度解读当前最热的基础设施公募REITs。
一、什么是公募REITs？
REITs是指不动产投资信托基金，本质上是将不动产进行证券化的过程。与传统的REITs产品最主要区别在于：本次基础设施公募REITs是公开发行的封闭型公募基金产品，运作期一般在20年以上，上市后将在交易所流通转让。
二、底层资产情况
首批上市发行的9只公募REITs，其底层资产全部为产业园、高速公路、仓储物流等优质基础设施，运营过程中将以产生的租金、收费等稳定现金流收益作为本次公募REITs的分红来源。具体来看，三家产业园分别为：深圳蛇口、上海张江、苏州工业园；两家高速公路分别为：广河高速（广州—河源）、杭徽高速浙江段（杭州—安徽黄山）；两家仓储物流分别为：盐田港、普洛斯；两家环保处理公司为：首创水务、首钢绿能。
三、收益及风险分析
1.收益情况
公募REITs的收益主要来自两部分：
（1）资产端——高比例分红以及资产增值收益；
（2）产品端——二级市场价格变动，交易差价收益；
从申报信息来看，上述9只公募REITs产品现金流分派率在4%-12%之间。参考基金管理人给出的收益率预测以及对海外存量的REITs统计，公募REITs产品持有期年化收益率理论上应超过传统国债、中高等级信用债，但低于股票投资。
2.风险分析
公募REITs总体投资风险介于A股股票和固定收益产品之间，加上高分红率属性，可以作为稳健性长线资金的配置新选择，整体风险程度适中，但是仍有以下几类风险需要重点关注。
（1）折价风险
根据规定，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，首日以后涨跌幅限制为10%，由于其每日成交收盘价完全取决于市场因素，因此其成交价格会产生较大波动，未来若市场因素对公募REITs不利，存在收盘价大幅降低的可能性。
（2）流动性风险
公募REITs与传统的公募基金不同，其封闭期均为20年以上，因此投资者想要收回本金，只能通过场内交易变现，无法持有到期或赎回，因此也存在无法及时变现的风险。
（3）运营风险
底层资产经营质量直接影响REITs的期间收益分配以及价格表现，项目不同，产品表现也可能完全不同。虽然在可预见的3-5年内，上述项目主体运营情况良好，现金流稳定，且管理人水平优秀。但随着时间推移，在长达20年以上的经营过程中，仍然不排除未来出现极端事件，导致运营风险增加甚至发生破产重组的可能性。
（4）无刚性兑付
公募REITs的高分红属性可以降低风险，但是鉴于公募REITs产品分红中包含投资者初始投资本金的返还，因而产品到期后没有本金兑付，也没有兜底条款，投资者需要审慎测度自身的风险承受能力。
四、结论
公募REITs的本质是不动产的证券化，高派息率是基础设施公募REITs显著特征，投资者既可以长期持有，获得稳定分红收益，也可以通根据其他资产价格、市场情绪和流动性等指标构建策略实现交易收益。整体来看，基础设施公募REITs是一种介于股、债之间的金融产品，比较适合能承担一定风险，又愿意追求稳定收益的长期投资者。
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