保利集团是一家以国际贸易、房地产开发、轻工领域研发和工程服务、工艺原材料及产品经营服务、文化艺术经营、民用爆炸物品产销及服务、金融业务为主业的多元化集团公司，而其中房地产业务的资产规模、收入、利润贡献等占了相当大的比重，集团地产主业目前有两家上市公司——保利发展与保利置业。
房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目开发投资具有规模大、现金流循环周期长、现金流入流出不同步等资金特点，而且不同时点的资金需求各有不同，因此，创新房地产行业融资模式，对维护房地产主业的资金链稳定，支持集团主业健康发展有着重大意义。
根据房地产开发周期，一般分为项目获取、项目开发、项目销售三个阶段，根据不同阶段资金需求的特点，可以分别适用不同的房地产融资模式。
一、项目获取阶段
房地产企业获取房地产项目一般有三种模式，公开出让、收并购模式和一二级联动模式。公开出让是指通过招拍挂方式直接从政府拿地在前期拿地阶段，由于监管层面已严厉禁止涉及土地款支付等的融资，仅能通过自有资金等方式融资。
（一）并购贷款
在土地招拍挂市场竞争日益激烈的现状下，以市场化的房地产项目收购方式，实现开发规模并占领市场，成为房地产开发企业行之有效的拓展方式。在此阶段，财务公司可以通过并购贷款模式，为集团房地产企业的并购提供资金支持。
一般情况下，房地产开发企业并购交易通常发生在已取得宗地土地使用权，项目处于规划设计初期且尚未开工建设这一阶段。并购由房地产企业在项目所在地注册成立全资或控股子公司，设定该公司为并购方；目标公司为房地产开发项目公司，其主要资产是为取得宗地土地使用权所支付的土地出让金。根据并购方及目标公司资金运作特点，财务公司可以设计如下两种贷款方案：
1、受让现有股权+承接债务+开发贷款
财务公司以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于受让目标公司现有股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团内部房地产平台公司提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供最高额抵押担保。
2、认购新增股权+受让现有股权+承接债务
财务公司以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于认购目标公司增发股权、受让目标公司现有股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团内部房地产平台公司提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供抵押担保。在此方案下，项目公司层面资金需求全部上升到并购方股东层面，股东以实收资本及往来款方式将资金注入项目公司，部分实收资本实际是以并购贷款债务性资金出资。
（二）银团贷款
由于市场公开招拍挂容易导致土地价格很难控制，所以土地一二级市场联动的拿地模式应运而生。在这种模式下，房地产企业往往负责承担一定的城改义务，比如解决拆迁问题，建造各种配套来带动周围发展，以此来换取以合适的价格获取土地使用权的优势。主要包括城中村改造等城市更新项目、产城融合项目、特色小镇项目等。
房地产企业在一级开发阶段，开发建设工程量较大，持续时间长，往往需要资金方以一级开发的融资方式先行介入项目前期融资，后续在根据不同阶段“一揽子”解决二级开发资金需求。就财务公司而言，独立为房地产企业提供一级开发贷款，金额较高，风险不易把控，在此情况下，财务公司可以通过牵头与当地的商业银行组成银团，以银团贷款的方式，为房地产企业提供资金支持。对于财务公司而言，银团贷款的优点一是分散贷款风险，减少同业竞争，利益共享，风险共担；二是通过牵头行角色，提高财务公司在业内的知名度。对于集团内部的房地产企业来说，其优点是可以筹到独家银行所无法提供的数额大、期限长的资金。总体来看，银团贷款金额大、期限长，贷款条件较优惠，既能保障项目资金的及时到位，又能降低企业的融资成本。
二、项目开发阶段
房地产企业在获取项目后，开发建设期有大量的工程款支出，而在获得预售证之前不能靠预收房款来补充资金，因此需要额外的融资。传统的房地产开发贷款需要满足较为严格的条件，如四证齐全、自有资本金比例限制、开发商资质等，且融资成本相对较高，在此情况下，住房供应链ABS的便利和低成本优势便显现出来。住房供应链ABS结构特点如下：
1.以反向保理为主。反向保理依托于供应链核心企业的信用，沿着交易链条反方向，向与核心企业有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务。住房供应链ABS通常采取“1+N”模式，“1”即信用等级较高、偿付能力较强的核心企业，“N”即与核心企业存在供应关系的供应商，其本质是供应商基于真实的商业交易，将核心企业的信用转化为自身的信用，从而实现较低成本融资。
2. 住房供应链ABS依托于核心企业的主体级别。房地产企业在项目开发建设阶段，通常设立项目公司负责特定房地产项目的综合开发管理，因此，应收账款多数为项目公司与供应商的往来款，即直接债务人为项目公司，但是鉴于项目公司本身信用等级较低，核心企业往往通过债务加入作为共同债务人或者提供差额支付承诺等方式将其自身信用嵌入产品之中，从而使供应链金融ABS产品能够体现核心企业的信用等级。住房供应链ABS的项目组织方或者最终付款方均为核心企业。
3.平层结构为主，通常不设外部信用增级方式。住房供应链ABS具有较强的类信用债特点，核心企业的准入门槛较高，证券偿付严重依赖核心企业的还款能力和意愿。此外，对核心企业信用的严重依赖也决定了保证担保、差额补足等外部增信措施并不会起到增信的作用。
财务公司有承销成员单位企业债券的资质，因此，财务公司可以探索作为供应链ABS的计划管理人，通过设立专项计划来为房地产企业提供融资。供应链ABS的架构图和交易模式如下：
（1）供应商因向房地产企业提供工程服务等基础交易而对房地产企业享有未到期应收账款债权，房地产企业在向供应商出具《付款确认书》进行确认的前提下，成为债务人。
（2）保理商与供应商签订《保理合同》，就供应商对核心企业下属公司享有的应收账款债权提供保理服务，并受让该等未到期的应收账款债权。经供应商同意，该债权可由保理商转让给专项计划。
（3）计划管理人（财务公司）通过设立专项计划向投资者募集资金，与保理商签订《基础资产买卖协议》并使用募集资金购买保理商从供应商处受让的前述未到期应收账款债权。
（4）计划管理人与保理商签订《服务协议》，委托保理商作为资产服务机构，为专项计划提供基础资产管理服务，包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收等。
（5）计划管理人与计划托管银行签订《托管协议》，在托管银行开立专项计划账户，对专项计划资金进行保管。
三、销售阶段
房地产企业在取得预售证后，由于房产的价值一般较大，购房者往往采取先支付部分比例首付的方式，剩下部分通过银行按揭的形式分期支付。银行按揭审批流程较长，而且对购房人的准入门槛较高，不利于房地产企业快速获得回笼资金。而财务公司可以开展集团成员单位的买方信贷业务，个人住房贷款属于房地产产业链的下游，符合买方信贷的定义，可以在未来条件成熟的情况下创新开展个人住房按揭贷款。对于财务公司而言，由于财务公司传统的信贷业务一般针对集团内成员企业，开展个人住房按揭贷款有利于推进财务公司业务市场化，形成财务公司新的利润增长点；对于集团内房地产企业而言，可以通过按揭贷款快速回笼资金。
财务公司未来开展个人住房按揭贷款，可以实行以下模式：
1、开发商向财务公司提出按揭贷款合作意向；
2、财务公司对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、企业商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；
4、首付款付清后，购房人提供符合财务公司要求的资料，向财务公司提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及需要提供的其他资料；
5、财务公司对购房人各方面情况进行调查、审查，与符合基本条件的购房人办理初步手续，随后购房人在财务公司开立存款账户；
6、开发商积极协助购房人办妥贷款，及时与财务公司签订阶段担保手续。
虽然财务公司开展个人住房按揭贷款有诸多意义，但仍需注意以下问题。第一，个人住房按揭贷款的客户基本上是个体购房者，抵御风险的能力较低，还款能力严重依赖其未来的收入，多种因素都易导致借款人履约能力恶化；并且个人住房按揭贷款的借款人数量众多，分布在全国各个区域，对其进行贷前调查、放款以及贷后跟踪的难度较大。第二，借款人不能清偿债务时，正常行使抵押物处分权比较困难，财务公司权益难以得到保障。通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值比贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成财务公司资产的损失。
服务成员企业一直财务公司的经营目标，未来财务公司将通过不断探索不断创新房地产融资模式，实现信贷产品的多元化，为集团主业的发展提供资金支持。