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保利置业成功发行商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)

来源: 时间:2017-08-22浏览量:260 【字号:

8月9日,保利置业以上海公司持有物业保利广场E座为目标资产,成功设立“华泰资管-保利置业一期资产支持专项计划”,发行规模为16.21亿元。

保利广场位于黄浦江畔,由德国GMP公司设计,自2010年竣工运营。项目结合了大层高空间、呼吸式幕墙、局部跃层和屋顶花园等特色,荣获建筑业最高奖“鲁班奖”。租金收缴率常年接近100%。该期资产支持专项计划产品总规模16.21亿元,其中优先A类证券8.10亿元,评级AAA,期限18(3+3+3+3+3+3)年,票面利率4.98%;优先B类证券8.10亿元,评级AA+,期限18(3+3+3+3+3+3)年,票面利率5.40%。产品票面利率远低于市场同期限同级别证券,认购倍数超过1.9倍,彰显了市场对于该项目的认可。

保利广场CMBS项目是保利置业上海公司融资类型的创新,在房地产融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中,对盘活存量资产、优化负债结构发挥重要作用。

新闻链接:商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)是指以商业房地产为抵押,以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。通过精细的产品设计,CMBS管理人对项目公司“收算管支”进行全面监管,保证了现金流的安全性。同时,CMBS底层资产拥有稳定且未来增长可预期的现金流,在资产荒的当下,为投资者、尤其是机构客户提供了长期稳定、安全且收益相对较高的优秀投资品种。从过往CMBS发行经验来看,企业信用资质优良、标的资产地理位置优越、基础资产现金流稳定、且具有完善设计结构的产品,都是机构投资者的追逐对象。

在盘活商业地产存量,推动房产商轻资产模式转型上,CMBS有广阔的发展空间。随着CMBS创新的深化,房地产行业也真正进入完全不同的新阶段,资产管理和金融创新将成为其存量时代生存的重要能力。房地产公司采用CMBS融资的优势主要在于:

首先,CMBS弱化主体信用,通过合理的结构化产品设计,证券评级可高于原始权益人主体评级,降低了融资成本,优化了资本结构。

其次,相较于类REITs,CMBS结构相对简单,可复制性强,能够满足企业融资的时效需求,缩小通过ABS融资与其他方式融资从发行时效性上的差异。与其他资产类型的ABS相比,CMBS由于涉及到底层物业资产、贷款的发放、物业未来收益(租金等)的监管、资产运营管理,开放退出与回购、物业的出售和置换等特殊安排,交易结构更为复杂。

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