9月4日，上海证券交易所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)(征求意见稿)》及《上海证券交易所基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引(试行)》（以下简称“指引”）,结合此前颁布的规范性文件，基础设施领域的公募REITs从审核、发售到交易的“路线图”已经基本完成，业务系统也准备就绪，这标志着筹备近20年的公募REITs产品即将正式走上我国资本市场的舞台。
那到底什么是公募REITs？公募REITs对于集团主营业务之一的房地产行业又有何影响？本期金融知识小讲堂将简单介绍公募REITs。
一、什么是公募REITs
在我国REITs可以分为“类REITs”和“公募REITs”两类，其中类REITs属于私募形式的产品，投资者合计不得超过200人，公募REITs则属于公募产品，在流动性、交易规则等方面参照公募产品进行规范。
REITs全称:不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产，通过证券化形成小而分散的份额，为各类投资者提供低门槛参与不动产投资交易的机会，同时，REITs也为城投公司、大型房地产企业提供广泛的流动性资金支持。
二、公募REITs的交易结构
公募REITs产品主要由基金公司发起设立并参与管理，由投资者出资认购，托管银行对REITs产品的资金进行托管监督。募集资金主要用于收购运营包括“基础设施、住宅类地产、商业零售、物流园及工业厂房、租赁住房、酒店公寓”在内的能产生稳定经营现金流且本身具有长期增值回报的成熟不动产资产，由物业管理公司对上述不动产进行物业管理。
其主要收入来源为基础项目的经营性收入以及不动产自身增值。参考美国和香港市场的情况，根据已有的市场实践表明，公募REITs的平均年化回报收益水平高于国债年化收益率，但相对波动更大。
三、对基础设施领域的影响
根据《指引》，基础设施领域公募REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等七大领域。完善基础设施领域公募REITs的配套实施规范，可以提高其资产流动性，推动多方面资源和投资进入基础设施领域，支持和配合大基建、新基建建设；同时也能以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和可持续发展。总体而言，是当前发展阶段下盘活存量基础设施资产的有效补充。
此外，我国大部分基础设施不动产资源掌握在国企手中，长期以来国有资产中有大量固化、不可流动的资产，对国有资本优化布局形成障碍，制约其在新基建领域的发展，公募REITs新规的出台，响应了存量资产的改革需要，对国有资本优化布局和功能发挥也将产生深远影响。
做个形象的比喻，公募REITs是基础设施与资本市场之间的搬运工。通过公募REITs，可以在项目公司中吸引社会资本参与，也可以在战略投资层面引入员工持股、管理层持股等措施。如此一来，公募REITs令基建项目产生再融资、再投资的价值，进一步激活了社会资源，推动改善基建投融资环境。
四、对房地产行业REITs的一点思考
1. 我国公募REITs市场前景广阔
中国的不动产市场已经从增量为主转变为增量和存量并重，将来还会彻底进入存量为王的时代。据第一太平戴维斯估计，1999—2018年期间，我国房地产开发投资累计完成97万亿元，目前房地产存量价值约300万亿元，在这些大量的优质存量房地产中，哪怕只拿出这其中1%做成公募REITs产品，也有3万亿的市值，所以中国的公募REITs是一个万亿级的市场，未来的发展前景广阔。
2. 为将来各类地产REITs的实施提供可行性参考
作为公募REITs的试验田，基础设施公募REITs试点是创新投融资机制、深化供给侧结构性改革的重要举措，随着基础设施领域公募REITs的逐渐完善和成熟，比照美国的发展经验来看，REITs的底层资产将逐步拓宽至住宅、办公、酒店、公寓等多个领域，这将为房地产行业的发展带来新机遇。
3. 促使房地产企业更多向轻资产模式转型
传统的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。该模式下开发企业资金的来源主要是银行贷款、开发过程中对承包商占用的工程款、客户的预收款（销售）或长期租金回收。资本沉淀大、销售回笼慢，是典型的重资产运营模式。
如果底层资产放开至房地产领域，那么公募REITs将从经营模式上给房地产行业带来巨大改变。开发商可以通过出售、分散和打包设立公募REITs在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。
五、结语
随着经济发展、人口聚集、城市化进程的进一步加快，中国未来将产生更大的超级城市群，在此基础上，公募REITs作为一种金融工具，是实现不动产证券化、盘活社会闲置资源的重要手段，在我国经济的宏观背景下，向房地产领域推进公募REITs势在必行。虽然现阶段公募REITs还有配套法律缺失、税收体系不完善等诸多问题亟待完善，但此次基础设施领域公募REITs的开闸，依旧为不动产领域在盘活存量资产、拓宽融资渠道、完善退出机制等多个环节打开一扇新的希望之门，也将对房地产行业的未来发展产生深远影响。